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【2019购屋攻略】Vivagrand开发商经验解析:公寓(Condo/ Apartment)地产 (完整版)

Vivagrand 开发商小编在上篇购房前置作业裡有分享了买地产的热身准备,今天就来分享买公寓的需要问的问题咯!

【2019购屋攻略】Vivagrand开发商经验解析:公寓(Condo/ Apartment)地产

Vivagrand 开发商 Blog 1

Vivagrand 开发商提示1:公寓管理月费 (Strata Management Fee)

Vivagrand开发商小编建议大家问清楚的一个重点:每个月的管理预算中含有哪些开支,还有费用为何?通常在温哥华有健身房或其他娱乐设施(游泳池)的公寓管理费会较高,或是旧的(15年以上) 建筑也比新的建筑费用要高,因为公寓管理月费可能会包含公寓水管更换,升降机维护,大楼外层油漆 / 清洗…等。


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Vivagrand 开发商提示2:“Form B” 凭证

如果您是想在温哥华买15年以上的公寓,Vivagrand开发商小编建议您先查看Form B,这表单显示至今已付过的维护费,公寓楼是否年久失修,建筑的品质等等情况可一目了然的理解。所以在购买地产之前,需仔细阅读过去两年的会议记录和业主大会(Consul Meeting)纪录,察看是否有重大的维修 + 您所需分摊的维修费用是多少。


Vivagrand 开发商 Blog 1 - Rules

Vivagrand 开发商提示3:公寓的内部规章(bylaw)、常规(regulations)、规则(rules)

总结来说,这些规则都是针对业主和租户的各种规定。在您决定签署购买地产前,您的地产经纪通常会帮助您仔细审阅所有相关的规定。所有的业主也必须严格遵守公寓的相关规定,如有违反,业主将面临罚款。

– 有的公寓不允许出租或是短租(譬如2018年12月27号的新法令,违规经营短租的最高罚款每日1500元)

– 有的公寓对宠物有限制

– 有的公寓甚至不允许小孩子长期居住在strata单元

– 还有公寓对停车场和公共设施有各种各样的规定 (各自的停车位不能放置汽车以外的杂物)

Vivagrand开发商小编建议您与您的地产经纪仔细阅读。不要买了不能出租的地产,本想作为投资房,结果计画落空.


Vivagrand 开发商 Blog 1 - financial

 

Vivagrand 开发商提示4:Strata Corporation财务报表

Vivagrand开发商小编建议各位地产买家先阅读公寓管理公司的财务报表,除了合理的月费金额之外,重点要谘询的是

1)公寓是否面临着重大维修、维护,或者其他大笔的费用

2) 如果有,请务必确定由买方还是卖方承担。

2.1) 如果过户之前,公寓会议的决议通过,则由卖方承担特殊徵收的费用

2.2) 如果过户之后,决议方才通过,则由买方承担。

Vivagrand开发商小编建议您确认决议通过的日期,并请您的地产经纪律师公证人确认合同条款 + 双方签字认可.


Vivagrand 开发商 Blog 1 - freehold

Vivagrand 开发商提示5:公寓的土地权 (Freehold)

这一点比较少见,但是Vivagrand开发商小编建议您多问地产经纪一下。有时公寓的土地权并不是所有公寓业主共同拥有永久的地权!!而是要等业主共同向地主租用的地权。这种情况在False Creek (福溪)、Richmond No3 / William (列治文三号路夹威廉路),UBC(UBC的租令地权就是99年)和SFU校区比较常见。在买公寓时,记得确认租赁期限足够长并且不会对您的投资决定造成影响。


Vivagrand 开发商 Blog 1 - strata plan

Vivagrand 开发商提示6:使用空间和边界(strata plan)

这个除了本身自用的空间限制外 (Vivagrand开发商小编曾见过温哥华的老公寓不能额外添加窗帘遮阳, 因为会阻碍整体建筑视觉), 这个Strata Plan裡也包含了您公寓的停车位与储物间使用. 不论是自住或出租,都得留心的重点.


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Vivagrand 开发商提示7购房流程预批贷款(Mortgage Pre-Approval)

在可选好可买公寓后,Vivagrand 开发商小编建议先做个贷款预批的手续。这样您才清楚知道,需要准备多少的首期以及能够贷到多少的金额,并更进一步的清楚根据您的财务状况,可以买到什麽价位的公寓。

根据Vivagrand 开发商的经验,贷款一般有两种方式:

1) 个人收入及工作証明的标准

如果您的收入越高而且稳定(三年的收入証明)就容易做到低首付,首期在20%或以上则不用额外负担CMHC贷款保险;

2) 按首期金额的百分比

取决于温哥华不同银行,平均在35%以上,这个也比较适用于登陆加拿大五年之内的新移民 或 其他资金充裕的朋友们。


Vivagrand 开发商

Vivagrand 开发商提示8看房 (House Hunting)

从网路上做好功课后,看房对于买家(尤其是首次购房者)是一个至关重要的环节,这也是我们上篇买公寓的需要问的问题,需要咨询的重点。通常选择您预算内,最好的地理位置,然后选购喜欢的房型 (房间数目和设计)。

Vivagrand 开发商小编建议您不停地看房(最少5~10间),可以让您比较不同的开发商所能提供的地产选择,市场上没有最好的公寓,隻有最合适您的单位。您需要做综合考虑,了解大温地区详细的MLS房源信息由大致小的地产范围比较,并且查看房子的地税情况成交历史等相关资料。


Vivagrand 开发商 Blog 2 - making offer
Vivagrand 开发商提示9出价 (Making Offer)

当您看中了一个公寓单位时(已经做好相关功课:譬如卖方的开价合理性,同一区的成交价,政府估价和税收…等资料)

Vivagrand 开发商小编建议您这时就可以跟您的地产买方经纪沟通,开始跟对方商谈最低的价格,并确保保护您的条件(Subjects) 比如贷款, 验房, 产权及卖方提供的房屋状况清单(Property Disclosure Statement)等都明确包含在您出价(Offer)裡。一旦Offer被卖方接受了,其本身就是一份正式的合同。

如果您是出有条件的Offer (譬如7~14天的考虑期,中间不能卖给其他人)被卖方接受了,您就可以按部就班的去办理贷款和验房等工作

如果您出价(Offer)是没有附加条件的话,您就没得反悔了。

Vivagrand 开发商小编爱心提示1: 如果您直接找卖方经纪没有买方经纪的话,卖方经纪做为双经纪(Dual Agent), 既可以拿到双倍的佣金, 也可以不用为买方承担责任。

Vivagrand 开发商小编爱心提示2: 在BC省,买方经纪的佣金大多数是由卖方承担,所以请不要因为省小钱而引起后续不必要的麻烦。


Vivagrand 开发商 Blog 2 - counter offerVivagrand 开发商提示 10卖方还价 (Counter Offer)

在您出价(Offer)后,卖方的地产经济通常都会在几天的时间内回复您。 如果是有多个买家同时竞价 (Multiple Offers),大多数都是价高者得。

如果公寓本身有某些的缺陷,而您又不想出价太高的话,那就可以在出了有条件的Offer后,每隔几天问一下卖家的地产经济是否准备好接受您的提价。


Vivagrand 开发商 Blog 2 - contract
Vivagrand 开发商提示11双方同意合同初步成立(Contract)

当卖方和您(买方)共同达到一致的价格认知后,就可以请地产经纪撰写正式的合同了。 同一时间,如果您还没有咨询贷款的事宜的话,Vivagrand 开发商小编建议您在这时候开始贷款及验房的工作,并确保在解除条件日期 (Subject Removal Date)之前完成.

Vivagrand 开发商小编专业解析:政府为了保护买家,设立了“条件”,比如买家必须要获得银行批下房屋贷款,才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款,那麽您尽管签署了合约,也可以不买房。最常用的“条件”是以下5个:

1 买家银行贷款

2 验屋

3 阅读房子有关文件

4 房屋能买房屋保险

5 获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件


Vivagrand 开发商 Blog 2 - mortgage
Vivagrand 开发商提示12申请贷款(Mortgage)

如果一开始您已经做了贷款预批的话,这边银行的反应通常在一两周内可以回复。主要需要您的工作收入証明公寓评估(Appraisal),才能决定是否放款。

Vivagrand 开发商小编专业解析:买公寓时银行不会要求你提供买房子的测量图(Survey Certificate)以証明房子的具体位置。


Vivagrand 开发商 Blog 3 - inspectionVivagrand开发商提示13 :公寓验房(Inspection)

在银行贷款成功后,您才会开始进行的验房动作。不论您是买新旧公寓,Vivagrand开发商小编建议您找个经验丰富的验房师,一般公寓的验房价费用在落在$150-$400之间。

但是如果银行不批贷款,您就没必要做这个额外举动了。

Vivagrand开发商小编提醒:如果验房师出的报告裡,发现有些问题,您可以向卖方提出合理的要求,譬如由卖方承担这些改善的费用或在原来双方同意的价格基础上做出改动。所以Offer With Condition就变得非常重要了。


Vivagrand 开发商 Blog 3 - remove subject
Vivagrand开发商提示14解除条件(Remove Subjects)

验房结束后,您对于对产权(Title Search)及卖方提供的房屋披露清单(Property Disclosure Statement)没有疑问之后,就可以签解除Offer条件的文件。注意:您做为买方,一但解除条件,合同就正式合法成立了。

Vivagrand开发商小编提醒:一般买家在解除条件时需要做的:

  1. 银行办贷款(办过银行预批房屋贷款(Pre-approval)的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多出几个工作日)

  2. 考虑验房结果:请专业验屋师验房。如果发现有重大问题,可以不买房。如果有小问题(每个房子包括新房子都会有小问题),那麽双方谈判(要麽是卖方自己出钱修理,要麽是卖方给您额外贴补费用)

  3. 看房子的相关文件:买方经纪会帮客人看相关文件,比如该房子的Title Search。如果裡面有涉及到产权的问题,需要进一步跟进。


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Vivagrand开发商提示15交订金(Deposit)

在您解除条件后,通常二十四小时内就要交付订金(下Offer时订金的金额就已经写在合同裡面,一般是房价的5% ~ 10%)。就像是Vivagrand 开发商一样,交款的订金方式是银行本票 (Bank Draft) 支付到经纪公司的信托帐号。您的地产经纪公司有专门负责办理不动产转让的律师(Conveyancer)与卖方的过户律师联系.


Vivagrand 开发商 Blog 3 - lawyer
Vivagrand开发商提示16房产过户律师/公証人(Lawyer/Notary)

订金交付完后,这时您需要决定的就是使用哪家律师或公証人来帮您处理房产过户的事宜。一般律师或公証人需要至少一星期的工作时间来完成交房的工作,所以您的时间得算准了~


Vivagrand 开发商 Blog 3 - home insurance
Vivagrand开发商提示17房屋保险(Housing Insurance)

当房产律师或公証人确定下来后,Vivagrand 开发商小编建议您要做的就是找房屋保险公司,因为律师在帮您处理过户手续前,会需要先住屋保险公司的资料。向保险公司取报价时,可以咨询公司的普通保障(Broad Form)或是全面保障(All Risks Form),并且根据您的住屋习惯和时间来决定。


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Vivagrand开发商提示18买方律师和卖方律师交割(Completion Date)

您申请贷款的银行,通常会在交房的前3~4天才会放款到卖方律师的信托帐号,在准备好所有文件后就会通知您和律师去签字,并且完成大部分的文件签署。

在交房(Completion Date)的当天,双方律师会向地产权局(Title Office)进行产权交割。


Vivagrand 开发商 Blog 3 - Info Update

Vivagrand开发商小编提醒 19:交房后的最后私人事宜

如果您是打算搬入单位自住,请记得去更新您的入住地址,Vivagrand开发商小编整合了一个清单:

– ICBC驾照

– CCTB和CCRA(福利金和税务局)

– MSP(卑诗省医疗保险)

– 往来银行 (包括信用卡)

– 邮局

– 电力公司 (BC Hydro)

– 电视及网路

– 瓦斯公司 (Fortis BC)

– 电话公司


有经验的地产经纪会帮您从整栋楼的销售情况做出基本判断,譬如最近一年楼盘的流行度,在下Offer时准备充分的解除条件的时间,在合同裡拟上条款充分保护买家利益..等等准备。如果您对于Vivagrand开发商小编的公寓解析有兴趣,也可以参考下列两篇文章:

【Vivagrand开发商提示】在温哥华「出租房」需注意事项 (整合版)

【Vivagrand开发经验谈】盘点在温哥华「租房」需要注意事项(整合版)

Vivagrand开发商小编下期再来分享买公寓的流程咯~


对于Vivagrand 开发商在温哥华开发的专桉有任何疑问~? 欢迎点击下方的联繫方法直接找Vivagrand 开发商咯~

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