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【2019購屋攻略】Vivagrand 開發商經驗解析:公寓(Condo/ Apartment)地產 (整合版)

Vivagrand 開發商小編在上篇購房前置作業裡有分享了買地產的熱身准備,今天就來分享買公寓的需要問的問題咯!

【2019購屋攻略】Vivagrand開發商經驗解析:公寓(Condo/ Apartment)地產

Vivagrand 開發商 Blog 1

Vivagrand 開發商提示1:公寓管理月費 (Strata Management Fee)

Vivagrand開發商小編建議大家問清楚的一個重點:每個月的管理預算中含有哪些開支,還有費用為何?通常在溫哥華有健身房或其他娛樂設施(游泳池)的公寓管理費會較高,或是舊的(15年以上) 建築也比新的建築費用要高,因為公寓管理月費可能會包含公寓水管更換,升降機維護,大樓外層油漆 / 清洗…等。


Vivagrand 開發商 Blog 1 - Form

Vivagrand 開發商提示2:“Form B” 憑證

如果您是想在溫哥華買15年以上的公寓,Vivagrand開發商小編建議您先查看Form B,這表單顯示至今已付過的維護費,公寓樓是否年久失修,建築的品質等等情況可一目了然的理解。所以在購買地產之前,需仔細閱讀過去兩年的會議記錄和業主大會(Consul Meeting)紀錄,察看是否有重大的維修 + 您所需分攤的維修費用是多少。


Vivagrand 開發商 Blog 1 - Rules

Vivagrand 開發商提示3:公寓的內部規章(bylaw)、常規(regulations)、規則(rules)

總結來說,這些規則都是針對業主和租戶的各種規定。在您決定簽署購買地產前,您的地產經紀通常會幫助您仔細審閱所有相關的規定。所有的業主也必須嚴格遵守公寓的相關規定,如有違反,業主將面臨罰款。

– 有的公寓不允許出租或是短租(譬如2018年12月27號的新法令,違規經營短租的最高罰款每日1500元)

– 有的公寓對寵物有限制

– 有的公寓甚至不允許小孩子長期居住在strata單元

– 還有公寓對停車場和公共設施有各種各樣的規定 (各自的停車位不能放置汽車以外的雜物)

Vivagrand開發商小編建議您與您的地產經紀仔細閱讀。不要買了不能出租的地產,本想作為投資房,結果計畫落空.


Vivagrand 開發商 Blog 1 - financial

 

Vivagrand 開發商提示4:Strata Corporation財務報表

Vivagrand開發商小編建議各位地產買家先閱讀公寓管理公司的財務報表,除了合理的月費金額之外,重點要諮詢的是

1)公寓是否面臨著重大維修、維護,或者其他大筆的費用

2) 如果有,請務必確定由買方還是賣方承擔。

2.1) 如果過戶之前,公寓會議的決議通過,則由賣方承擔特殊徵收的費用

2.2) 如果過戶之後,決議方才通過,則由買方承擔。

Vivagrand開發商小編建議您確認決議通過的日期,並請您的地產經紀律師公證人確認合同條款 + 雙方簽字認可.


Vivagrand 開發商 Blog 1 - freehold

Vivagrand 開發商提示5:公寓的土地權 (Freehold)

這一點比較少見,但是Vivagrand開發商小編建議您多問地產經紀一下。有時公寓的土地權並不是所有公寓業主共同擁有永久的地權!!而是要等業主共同向地主租用的地權。這種情況在False Creek (福溪)、Richmond No3 / William (列治文三號路夾威廉路),UBC(UBC的租令地權就是99年)和SFU校區比較常見。在買公寓時,記得確認租賃期限足夠長並且不會對您的投資決定造成影響。


Vivagrand 開發商 Blog 1 - strata plan

Vivagrand 開發商提示6:使用空間和邊界(strata plan)

這個除了本身自用的空間限制外 (Vivagrand開發商小編曾見過溫哥華的老公寓不能額外添加窗簾遮陽, 因為會阻礙整體建築視覺), 這個Strata Plan裡也包含了您公寓的停車位與儲物間使用. 不論是自住或出租,都得留心的重點.


Vivagrand 開發商 Blog 2 - mortgage

Vivagrand 開發商提示7購房流程預批貸款(Mortgage Pre-Approval)

在可選好可買公寓后,Vivagrand 開發商小編建議先做個貸款預批的手續。這樣您才清楚知道,需要准備多少的首期以及能夠貸到多少的金額,並更進一步的清楚根據您的財務狀況,可以買到什麼價位的公寓。

根據Vivagrand 開發商的經驗,貸款一般有兩種方式:

1) 個人收入及工作証明的標准

如果您的收入越高而且穩定(三年的收入証明)就容易做到低首付,首期在20%或以上則不用額外負擔CMHC貸款保險;

2) 按首期金額的百分比

取決於溫哥華不同銀行,平均在35%以上,這個也比較適用於登陸加拿大五年之內的新移民 或 其他資金充裕的朋友們。


Vivagrand 開發商

Vivagrand 開發商提示8看房 (House Hunting)

從網路上做好功課后,看房對於買家(尤其是首次購房者)是一個至關重要的環節,這也是我們上篇買公寓的需要問的問題,需要咨詢的重點。通常選擇您預算內,最好的地理位置,然后選購喜歡的房型 (房間數目和設計)。

Vivagrand 開發商小編建議您不停地看房(最少5~10間),可以讓您比較不同的開發商所能提供的地產選擇,市場上沒有最好的公寓,隻有最合適您的單位。您需要做綜合考慮,了解大溫地區詳細的MLS房源信息由大致小的地產范圍比較,並且查看房子的地稅情況成交歷史等相關資料。


Vivagrand 開發商 Blog 2 - making offer
Vivagrand 開發商提示9出價 (Making Offer)

當您看中了一個公寓單位時(已經做好相關功課:譬如賣方的開價合理性,同一區的成交價,政府估價和稅收…等資料)

Vivagrand 開發商小編建議您這時就可以跟您的地產買方經紀溝通,開始跟對方商談最低的價格,並確保保護您的條件(Subjects) 比如貸款, 驗房, 產權及賣方提供的房屋狀況清單(Property Disclosure Statement)等都明確包含在您出價(Offer)裡。一旦Offer被賣方接受了,其本身就是一份正式的合同。

如果您是出有條件的Offer (譬如7~14天的考慮期,中間不能賣給其他人)被賣方接受了,您就可以按部就班的去辦理貸款和驗房等工作

如果您出價(Offer)是沒有附加條件的話,您就沒得反悔了。

Vivagrand 開發商小編愛心提示1: 如果您直接找賣方經紀沒有買方經紀的話,賣方經紀做為雙經紀(Dual Agent), 既可以拿到雙倍的佣金, 也可以不用為買方承擔責任。

Vivagrand 開發商小編愛心提示2: 在BC省,買方經紀的佣金大多數是由賣方承擔,所以請不要因為省小錢而引起后續不必要的麻煩。


Vivagrand 開發商 Blog 2 - counter offerVivagrand 開發商提示 10賣方還價 (Counter Offer)

在您出價(Offer)后,賣方的地產經濟通常都會在幾天的時間內回復您。 如果是有多個買家同時競價 (Multiple Offers),大多數都是價高者得。

如果公寓本身有某些的缺陷,而您又不想出價太高的話,那就可以在出了有條件的Offer后,每隔幾天問一下賣家的地產經濟是否准備好接受您的提價。


Vivagrand 開發商 Blog 2 - contract
Vivagrand 開發商提示11雙方同意合同初步成立(Contract)

當賣方和您(買方)共同達到一致的價格認知后,就可以請地產經紀撰寫正式的合同了。 同一時間,如果您還沒有咨詢貸款的事宜的話,Vivagrand 開發商小編建議您在這時候開始貸款及驗房的工作,並確保在解除條件日期 (Subject Removal Date)之前完成.

Vivagrand 開發商小編專業解析:政府為了保護買家,設立了“條件”,比如買家必須要獲得銀行批下房屋貸款,才能買房。如果雙方談成了合約但是最后銀行拒絕給買家貸款,那麼您盡管簽署了合約,也可以不買房。最常用的“條件”是以下5個:

1 買家銀行貸款

2 驗屋

3 閱讀房子有關文件

4 房屋能買房屋保險

5 獲得並同意賣家提供的“房屋狀況聲明”文件


Vivagrand 開發商 Blog 2 - mortgage
Vivagrand 開發商提示12申請貸款(Mortgage)

如果一開始您已經做了貸款預批的話,這邊銀行的反應通常在一兩周內可以回復。主要需要您的工作收入証明公寓評估(Appraisal),才能決定是否放款。

Vivagrand 開發商小編專業解析:買公寓時銀行不會要求你提供買房子的測量圖(Survey Certificate)以証明房子的具體位置。


Vivagrand 開發商 Blog 3 - inspectionVivagrand開發商提示13 :公寓驗房(Inspection)

在銀行貸款成功后,您才會開始進行的驗房動作。不論您是買新舊公寓,Vivagrand開發商小編建議您找個經驗豐富的驗房師,一般公寓的驗房價費用在落在$150-$400之間。

但是如果銀行不批貸款,您就沒必要做這個額外舉動了。

Vivagrand開發商小編提醒:如果驗房師出的報告裡,發現有些問題,您可以向賣方提出合理的要求,譬如由賣方承擔這些改善的費用或在原來雙方同意的價格基礎上做出改動。所以Offer With Condition就變得非常重要了。


Vivagrand 開發商 Blog 3 - remove subject
Vivagrand開發商提示14解除條件(Remove Subjects)

驗房結束后,您對於對產權(Title Search)及賣方提供的房屋披露清單(Property Disclosure Statement)沒有疑問之后,就可以簽解除Offer條件的文件。注意:您做為買方,一但解除條件,合同就正式合法成立了。

Vivagrand開發商小編提醒:一般買家在解除條件時需要做的:

  1. 銀行辦貸款(辦過銀行預批房屋貸款(Pre-approval)的最快,2-3天搞定,沒辦過的時間會多出幾個工作日)

  2. 考慮驗房結果:請專業驗屋師驗房。如果發現有重大問題,可以不買房。如果有小問題(每個房子包括新房子都會有小問題),那麼雙方談判(要麼是賣方自己出錢修理,要麼是賣方給您額外貼補費用)

  3. 看房子的相關文件:買方經紀會幫客人看相關文件,比如該房子的Title Search。如果裡面有涉及到產權的問題,需要進一步跟進。


Vivagrand 開發商 Blog 3 - deposit
Vivagrand開發商提示15交訂金(Deposit)

在您解除條件后,通常二十四小時內就要交付訂金(下Offer時訂金的金額就已經寫在合同裡面,一般是房價的5% ~ 10%)。就像是Vivagrand 開發商一樣,交款的訂金方式是銀行本票 (Bank Draft) 支付到經紀公司的信托帳號。您的地產經紀公司有專門負責辦理不動產轉讓的律師(Conveyancer)與賣方的過戶律師聯系.


Vivagrand 開發商 Blog 3 - lawyer
Vivagrand開發商提示16房產過戶律師/公証人(Lawyer/Notary)

訂金交付完后,這時您需要決定的就是使用哪家律師或公証人來幫您處理房產過戶的事宜。一般律師或公証人需要至少一星期的工作時間來完成交房的工作,所以您的時間得算准了~


Vivagrand 開發商 Blog 3 - home insurance
Vivagrand開發商提示17房屋保險(Housing Insurance)

當房產律師或公証人確定下來后,Vivagrand 開發商小編建議您要做的就是找房屋保險公司,因為律師在幫您處理過戶手續前,會需要先住屋保險公司的資料。向保險公司取報價時,可以咨詢公司的普通保障(Broad Form)或是全面保障(All Risks Form),並且根據您的住屋習慣和時間來決定。


Vivagrand 開發商 Blog 3 - Completion
Vivagrand開發商提示18買方律師和賣方律師交割(Completion Date)

您申請貸款的銀行,通常會在交房的前3~4天才會放款到賣方律師的信托帳號,在准備好所有文件后就會通知您和律師去簽字,並且完成大部分的文件簽署。

在交房(Completion Date)的當天,雙方律師會向地產權局(Title Office)進行產權交割。


Vivagrand 開發商 Blog 3 - Info Update

Vivagrand開發商小編提醒 19:交房后的最后私人事宜

如果您是打算搬入單位自住,請記得去更新您的入住地址,Vivagrand開發商小編整合了一個清單:

– ICBC駕照

– CCTB和CCRA(福利金和稅務局)

– MSP(卑詩省醫療保險)

– 往來銀行 (包括信用卡)

– 郵局

– 電力公司 (BC Hydro)

– 電視及網路

– 瓦斯公司 (Fortis BC)

– 電話公司


有經驗的地產經紀會幫您從整棟樓的銷售情況做出基本判斷,譬如最近一年樓盤的流行度,在下Offer時準備充分的解除條件的時間,在合同裡擬上條款充分保護買家利益..等等準備。如果您對於Vivagrand開發商小編的公寓解析有興趣,也可以參考下列兩篇文章:

【Vivagrand開發商提示】在溫哥華「出租房」需注意事項 (整合版)

【Vivagrand開發經驗談】盤點在溫哥華「租房」需要注意事項(整合版)

Vivagrand開發商小編下期再來分享買公寓的流程咯~


對於Vivagrand 開發商在溫哥華開發的專案有任何疑問~? 歡迎點擊下方的聯繫方法直接找Vivagrand 開發商咯~

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